1-4月呼和浩特市房地产市场分析报告
分类:新闻动态 作者:呼和浩特市房产局 出处:呼和浩特市房产局

2008年,中国房地产行业经历了“政策”、“市场”、“信心”、“资金”等等的风雨侵蚀。这一年是房地产行业快速发展十年中,最为不平凡的一年,也是中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。国际形势的深刻变化,国内市场的恐慌气氛,让中国的消费市场信心下降,观望气氛持续浓重。在经历了整年的持续调整之后,政府对楼市的宏观指导方向已从“量变”走向“质变”。伴随多项救市政策的相继出台,2009年房地产市场逐步正稳的主基调已基本确立。那么,时于我市楼市又将迎来怎样的市场变化呢?现分析如下:

一、房地产开发投资 情况

      1-4月,呼和浩特市完成房地产开发投资3.8亿元,同比下降50.96%,增幅比2008年1-12月提高4.93个百分点,比去年同期回落41.34个百分点。其中,商品住宅完成投资2.89亿元,同比下降54.53%,比2008年1-12月提高8.09个百分点,比去年同期回落45.03个百分点,占房地产开发投资的比重为76.05%。
 
表1  1-4月呼和浩特市房地产投资情况

       项    目
2009年1-4月完成投资   
(万元)
同比增长(%)
占完成投
资的比重
(%)
商品住宅
28875
-54.53
76.05
  其中:90平方米以下
4093
-77.01
10.77
       140平方米以上
5957
38.53
15.67
       经济适用住房
657
-94.08
1.73
       别墅、高档公寓
427
-88.14
1.12
办公楼
1228
-50.88
3.23
商业营业用房
5787
-39.08
15.23
其他
2116
5.8
5.57

     从资金来源情况分析,1-4月到位资金527413.397万元,其中上年节余209481万元,本年到位317932.397万元。国内贷款81847万元元,占本年到位资金总额的25.74%;企业自筹资金156428.39万元,占本年到位资金总额的49.2%;其他资金来源79657万元,占本年到位资金总额的25.05%。与上年同期比较到位资金总额下降1.23%,其中,国内贷款增长33.52%、企业自筹资金下降35.15%、其他资金下降0.3%。
 
表2   2009年1-4月资金来源情况

 
数量
(万元)
同比增长
(%)
占比本年资金比重 
(%)
本年资金来源合计
527413.397
-1.23
 
上年末结余资金
209481.00
38.18
 
本年资金来源小计
317932.397
-16.86
100
 其中: 国内贷款
81847.00
33.52
25.74
      自筹资金
156428.39
-35.15
49.2
      其他资金来源
79657.007
-0.3
25.05

  二、施工、新开工及竣工情况

       1-4月,呼和浩特市房地产开发企业房屋施工面积966.31万平方米,同比增长15.41%,增幅比2008年12月回落5.2个百分点,比去年同期回落469.34个百分点;房屋新开工面积134.29万平方米,同比增长103.48%,增幅比2008年12月提高80.55个百分点;房屋竣工面积38.42万平方米,同比下降59.86%,降幅比2008年12月增加了43.12个百分点。其中,住宅施工面积787.02万平方米,同比增长21.38%,增幅比2008年12月回落9.02个百分点,比去年同期回落529.3个百分点;住宅新开工面积112.64万平方米,同比增长84.95%,增幅比2008年12月提高57.85个百分点;住宅竣工面积30.66万平方米,同比下降62.93%,降幅比2008年12月增加了25.19个百分点。
图1         2009年1-4月与2008年1-4月房屋建设情况

三、土地开发情况

     1-4月,呼和浩特市完成土地开发面积11.85万平方米,同比下降72.09%;房地产开发企业购置土地面积1万平方米,同比下降92.72%005A ೌ。
表3         2008年、2009年1-4月土地开发购置情况
 项    目
 单位
2009年1-4月
2008年1-4月
同比增长%
本年完成开发土地面积
平方米
118544.02
424700
-72.09
待开发土地面积
平方米
1185373.63
2591000
-54.25
本年购置土地面积
平方米
10000
137400
-92.72
本年土地成交价款
万元
1166
2300
-49.3
 

四、商品房销售情况

        1-4月,呼和浩特市商品房实际登记销售面积28.74万平方米,同比增长3.2%,环比增长60.72%。其中,商品住宅销售面积22.91万平方米,同比下降1.84%,环比增长63.93%。从商品住房销售套数看,1-4月实际登记销售2104套,同比下降12.73%,环比增长54.18%。
  
表4            2009年1-4月商品房供需基本情况      单位:万平方米、%
项目
实际登记销售面积
与上年同比
与上月环比
其中:预售
与上年同比
与上月环比
其中:现售
与上年同比
与上月环比
商品房
28.74
3.2
60.72
8.01
54.63
252
20.73
-8.56
22.82
其中:商品住宅
22.91
-1.84
63.93
7.76
53.66
254
15.15
-17.17
16.55
 
     销售结构分析,100平方米以下户型仍占50%左右。1-4月占销售面积的43.96%,同比减少22.1个百分点,环比提高0.93个百分点,比2008年12月份提高了3.69个百分点;销售套数占54.45%,同比减少19.59个百分点,环比提高0.29个百分点,比2008年12月份提高了2.84个百分点。
 
图2     2009年1-4月商品住房销售面积构成
 
 
图3     2009年1-4月商品住房销售套数构成
 
 
图4  2008年-2009年4月房屋销量情况
     商品房销售构成分析。销售面积,住宅占88.09%,办公楼和商业营业用房各占4.77%和6.77%。与上年同期相比住宅下降19.06%,办公楼下降22.83%,商业营业用增长1.5%;销售额,住宅占72.55%,办公楼和商业营业用房各占6.98%和20.47%。与上年同期相比住宅下降34.84%,办公楼下降46.67%,商业营业用下降3.98%。
 
图5       2009年1-4月商品房销售构成
 

五、商品房空置情况

       截至4月底,商品房空置面积221.15万平方米,其中空置1-3年面积217.98万平方米,同比增长15.67%,比2008年12月下降4.19%。商品住房空置面积175.09万平方米,其中1-3年的空置面积174.79万平方米,同比增长34.76%,比2008年12月下降3.71%。占空置面积的80%。1-3年的空置面积中,别墅和高档公寓2.3万平方米,同比下降80%,比2008年12月下降31.37%;办公楼9.78万平方米,同比下降8.17%,比2008年12月下降4.85%;商业营业用房27.5万平方米,同比下降37.93%,比2008年12月下降4.34%;其他用房5.9万平方米,同比增长57.18%,比2008年12月下降13.55%。
 
图6  商品房与商品住房空置面积情况
 
 
图7    商品房空置构成
 

六、销售价格情况

     1-4月,商品房平均售价3914元/平方米,与去年同比增长1.93%,与上月环比增长0.33%,比2008年12月增长0.08%。其中商品住宅平均售价2933元/平方米,同比增长1.73%,与上月环比增长0.38%,比2008年12月增长0.09%。
      根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,4月份70个大中城市房屋销售价格指数,呼和浩特房屋销售价格指数同比99.4,高全国0.5个百分点。环比100.1,低于全国0.3个百分点。在70个大中城市排38位和44位;新建住宅销售价格指数同比98.6,高于全国0.3个百分点。环比100.2, 低于全国0.1个百分点。在70个大中城市排45位和31位。
 
表5        1-4月销售价格增长情况
商品房平均销售价格(%)
房屋销售价格指数
其中:新建住宅价格指数
同比
环比
同比
环比
同比
环比
1.93
0.33
99.4
100.1
98.6
100.2
 
     注:销售价格资料来源:呼和浩特市房管局统计上报表;指数资料来源:国家发展改革委和国家统计局全国70大中城市房屋销售价格指数。
销售价格2000元到3000元之间的占销售套数总量的38.1%,同比下降4.83个百分点;3000元以上的占27.57%,同比下降4.66个百分点。
 
图8     2009年1-4月不同价位新建商品平均售价同比增长情况

七、二手房基本情况

      1-4月份,二手房成交面积16.04万平方米,与上年同比下降了8.45%,与上月环比下降24.3%,成交套数1780套,与上年同比增长0.23%,与上月环比下降11.85%,平均销售价格2471元/平方米,同比下降7.3%,环比下降4.41%。二手住房成交面积12.99万平方米,与上年同比增长11.6%,环比增长3.48%,成交套数1571套,与上年同比基本持平,与上月环比增长1.94%,平均销售价格2164元/平方米,同比上升7.45%,环比增长0.05%。
图9       2009年1-4月二手房销售面积增长情况

八、特征与趋势

2009年以来,呼和浩特房地产市场总体呈如下特征:
1、投资上升
今年以来,在保增长扩消费的大背景下,呼和浩特市面对紧缩的宏观形势,积极应对大环境带来的不利影响,房地产开发投资仍然保持了惯性增长的运行态势。尽管增长幅度同比呈回落,但是1-4月在逆势下仍然比2008年底有所增长,这与呼和浩特市实施的“一核双圈”发展思路和“142”战略的城市发展规划息息相关。但是后续发展仍面临着空前的压力。具体到企业压力几何,更大程度取决于自身的策略选择。土地市场需求受到房地产市场低迷的影响明显下降,完成土地开发面积、土地购置面积、土地成交价款同比都在下降,而且下降幅度较大。
2、销售增长
从销售量数据可以看出,商品房销售同比小幅增长,商品住房基本下降态势,但环比增长幅度较大。一方面有销售季节因素,也有自住需求释放原因。另一方面,在全球楼市之冬,呼和浩特市房地产企业也积极顺应市场变化,及时调整销售策略,求得发展生机,使一度下滑的销售形势有了回升。主要表现为商品房现售回升,交易增加。可以认为,在政策、经济、市场等多方因素综合影响下,市场累积的住房需求一定程度释放,市场开始回升。
同时,商品房和商品住房空置面积总体呈下降趋势,虽然同比呈增长趋势,但比2008年12月有所下降,表明了市场库存消化压力有望逐步缓解。
从1-4月的普通住宅成交户型面积看,市场需求较大的仍是60-100平方米的户型,销售面积占44%,销售套数占53%。
3、价格增长
2009年以来呼和浩特市的房屋销售价格仍保持了小幅增长的态势,在全国70个大中城市的位次也基本没有出现大的变化。不同价位新建商品房增长幅度仍然较高,意味着房地产市场改善型置业需求的门槛仍然较高。表明呼和浩特房地产市场价格仍然在高位运行。最近在全国市场有所回暖的情况下,有可能带动新一轮销售价格升温。应该引起高度重视,加强市场动态的研究。
4、信心不足
2008年底和2009年呼和浩特市政府相继出台了呼政发[2008]63号和呼政发[2009]30号文件和开发商双重刺激作用明显,市场活力有重归的迹象,但消费者也表现了比以前更趋理性,更加慎重,更有耐性的态度。所以说消费信心仍显不足,提振有待时机。因为我们仍将面临持续发展的考验。虽然随着国家出台的政策和呼和浩特市出台的配套政策有较强的刺激作用,主要指标数据有所好转。但从发展态势看,由于诱发的危机没有解除,而新有危机可能还会不断出现。因此,房地产也将要度过一个较为艰难的阶段。
目前,呼和浩特市部分企业经营依然处于比较困难的状况,尤其是当前社会就业矛盾相当突出,居民的消费能力和信心都存在一定问题的情况下,虽然二季度房地产市场可能会依然保持继续回暧的惯性,但后续压力仍明显存在。
5、发展趋势
从一季度的情况来看,今年房地产市场走势应是理性调整之年。从国内外经济学家对国际金融危机的判断来看,危机尚未见底,国内可能首先触底回升,这基本是一个共识。呼和浩特市一季度投资、消费增长较快,对经济的拉动作用明显,固定资产投资同比增长15.4%,社会消费品零售总额同比增长19.2%。但是仍面临较大考验,代表开发商投资意愿的土地购置量及土地开发双双走低,完成投资同比下降幅度也较大,房地产企业对未来投资表现了谨慎再谨慎;由于前几年房地产市场高速发展,吸引了大量资本进入市场,有的对市场估计过于乐观,摊子铺的过大,自有资金不足,在面临银根紧缩的政策下,资金压力的问题日益突出。这也是困扰市场发展和企业生存的最主要、最迫切的问题。
二季度,预期政策面比较平静,而消息面更多的集中在经济的逐步向好,同时关注重大投资项目的启动和加快建设,房地产投资可能也会持续升温;新增贷款额度也可能增加;房地产市场供应和成交量方面都会有增加;市场价格在成交量的支撑下不会下跌,但上升空间也有限。
录入时间:2009-5-27

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