呼和浩特市2008年房地产市场形势分析与2009年预测
分类:新闻动态 作者: 出处:呼和浩特市房产管理局

呼和浩特市2008年房地产市场形势分析与2009年预测
 
    [按语]:1-12月,呼市房地产市场完成开发投资100.44亿元,比上年同期增长3.85%,增幅回落近89个百分点;商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。 1-12月,商品房施工面积为1639.06万平方米,同比增长20.61%。其中,新开工面积374.25万平方米,同比增长27.1%;竣工面积为374.56万平方米,同比增长16.74%,其中,住宅竣工面积333.38万平方米,同比增长37.74%;商品房实际登记销售107.47万平方米,商品住房实际登记销售86.74万平方米;商品房空置面积为263.14万平方米,同比增长55.19%;二手房成交84.48万平方米,同比增长94.74%,环比增长94.74%。其中住宅成交62.12万平方米,同比增长74.15%,环比增长9.81%。可以看出,进入2008年以来,无论二手房和二手住房交易量都较去年同期均呈增长趋势。但是,环比增长幅度在下降。2008年我市房地产市场在全国市场处于低迷的情况下,总的来看运行平稳,市场供量偏大,市场交易量出现明显下降,但房价没有下降。说明当前我市的房地产市场没有泡沫。预计2009年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态,价格波动幅度不会很大。而且我市房地产新政将于2009年二、三渐显效果,有利于促进市场的平稳健康发展。
    (一)宏观经济环境分析
    2008年全国经历了南方冻雪、四川地震、北京奥运会、股市重挫、银根紧缩、下调利率等众多事件,市场观望也逐渐成为今年国内大多城市的楼市代名词。
    2008年以来,呼和浩特市经济保持了平衡较快发展的态势。农业生产喜获丰收,工业经济平稳运行,投资增长相对适度,消费市场持续繁荣,财政收入强劲增长,信贷规模继续扩大,城乡居民收入明显提高,物价涨幅继续回落。前三季度,全市地区生产总值实现927.9亿元,同比增长14.0%,其中第一产业实现增加值33.4亿元,增长8.3%;第二产业实现增加值362.9亿元,增长12.2%;第三产业实现增加值531.6亿元,增长15.5%。1-10月份,全市规模以上工业增加值272.5亿元,同比增长14%;实现社会消费品零售总额435.6亿元,同比增长23.9%,地方财政收入128.1亿元,同比增长35%;城镇居民人均可支配收入14409元,同比增长17.9%;农民人均现金收入达到7004元,同比增长21.6%。
    同时我们也应该看到,2008年以来,由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球,国内外经济环境出现了前所未有的变化,一系列困难和不确定因素集中释放,相互叠加。给呼和浩特市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战。1-9月,呼和浩特市实现地区生产总值增幅同比回落4.5个百分点,比自治区平均水平低4.7个百分点,在全区12个盟市中与乌兰察布市并列第11位。1-11月,呼和浩特市全社会固定资产投资总额605.02亿元,同比增长10%,比去年同期回落9.4个百分点,比自治区平均水平低18.6个百分点,在全区12个盟市中排第11位,高于乌兰察布市6.8个百分点;社会消费品零售总额483.51亿元,位居12个盟市第1位,同比增长23.8%,与包头市并列第2位;规模以上工业增加值299.5亿元,同比增长12.8%,低于自治区13.6个百分点,在全区12个盟市中排第11位,高与乌海市1.5个百分点。可见,经济发展虽然保持了14%的增速,但值得注意的是,规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标,与自治区和其他盟市相比均较慢,呈现回落走势。特别是金融危机对国内实体经济的影响,已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现,明年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻。
    (二)2008年房地产政策分析
    房地产关乎国计民生,已远远超越单纯的经济范畴,对经济发展、社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。
    1、保障民生,刺激内需
    2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策,预示了我国住房政策的战略转型,显现了我国多层次住房体系解决中低收入者的住房需求的政策导向。
    随着政府对楼市调控向着保障民生的方向倾斜以及对整个国民经济下滑的担忧,启动了保障性住房投资,希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求,阻止投资下滑对GDP下滑的拉动。 2009至2011年,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。呼和浩特市也加快了保障性住房建设。2009年经济适用住房项目计划开工面积为126万平方米,计划投资23.15亿元,解决低收入家庭约18000户。 2010年经济适用住房项目开工面积为146万平方米(含续建),计划投资27.78亿元,解决低收入家庭约20771户。加快保障性安居工程的建设,既是保障民生的需求,也是拉动经济的需要。在拉动内需,促进经济发展的同时,房地产业,特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题,解决了百姓住房的困难问题,另一方面能够促进整个社会经济的发展。
    2、为支持居民购买普通自住房,降低房贷利率及住房交易税费
    央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,宣布了中国进入减息期。截止到从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,央行已连续进行了四次降息。一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度,为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言,对房地产行业是个重大利好,房地产企业对银行依赖程度较大,大幅降息明显降低了开发企业的财务成本,同时随着降息效应的叠加,有利于提高按揭购房者购买力,降低已按揭贷款购房者负担。
    2008年10月22日经国务院同意,财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成,贷款利率下限扩大至0.7倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑,针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑,其目的在于增强购房者信心与预期,带动楼市交易回暖,最终促进国内需求的上升。
    3、二套房贷“有限”松动,减轻住房转让环节
    12月17日国务院常务会议决定加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;对个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
    本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神,但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延,既要防止投机和炒作,又要促进市场交易量的恢复,仅对二套房贷有限放开,突出满足改善型住房需求,是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化,但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限,其对市场需求的刺激还需进一步观察。
    4、加大土地清理整顿力度,挤出土地市场泡沫
    2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自 2004 年8 月31 日取消协议出让土地,开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应,土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出,开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006 年至2007 年的大牛市,以及资本市场的追捧,终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价,还是地价来看,泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策,以及加大土地清理整顿,规范土地市场,加强对土地市场的供应管理,挤出地产泡沫。
    5、地方政策
    到目前全国已有20多个城市,相继出台了刺激房地产发展的政策。呼和浩特市政府也发布了[2008]63号文件,即《呼和浩特市人民政府关于促进房地产市场健康发展加强保障性住房建设的通知》,该通知从2008年12月1日起执行,执行至2009年9月30日。
    二、呼和浩特市房地产市场分析
    从供应总量来看,2008年1-12月呼和浩特市商品房累计可售799.57万平方米,比去年同期增加352.87万平方米,同比增长78.99%。商品住宅累计可售435.59万平方米,比去年同期增加207.69万平方米,同比增长91.13%。
图1  2007、2008年商品房累计销售情况
图2  2007、2008年商品住房累计销售情况
    2008年呼和浩特市商品房和商品住房可售面积同比均波动较大,但总体保持了持续增长的势头,环比8月份以来呈缓慢增长的态势。主要是受全国房地产市场不景气的影响,开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度,8月份因上半年积压的住房项目较为集中的上市,导致这个月的商品住房上市面积激增,但市场依然没有好转, 10月份的供应量又有所回落。到12月又激增。
    从成交总量来看,2008年1-12月呼和浩特商品房实际登记销售107.47万平方米,商品住房实际登记销售86.74万平方米,分别与去年同比增长22.67%和15.33%。进入2008年,呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下,始终保持了增长。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降,特别是10月以后下降幅度较大。商品房和商品住房10月比9月同比分别下降35.66和37.81个百分点。特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会,楼市成交量也没有出现大的增加,进入11月份,由于房地产新政对于住房消费的刺激作用,以及某些开发商暗地采取优惠,整体销售量没有出现下降,但增幅明显趋缓。

图 4  2007年与2008年1-12商品住房实际登记销售情况
 
    (三)价格走势分析
    2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升,进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征。随后由于市场的调整,同比价格尽管小幅上涨,但涨幅逐月下降,回落趋势较为明显,仍然在高位运行,但此时已经没有成交量的支撑。呼和浩特商品住房虽然没有向一线城市那样大幅降价,但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零,10月后迫于年底的资金压力,开发商加大了促销的力度,甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠,呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下,价格也开始出现小的松动。
图5  2007年、2008年商品房价格走势
图6  2007年、2008年商品房价格走势
 
    自“国六条”实施以来,呼和浩特进一步加大了经济适用房的市场供应,将经济适用房年度供应量占全市住宅总量比例,由以前平均每年15%提高到今后几年的30%,以缓解中小套型住房供应不足带来的房价上涨压力。截止2008年12月,呼市已审批的经济适用住房项目共计40个,总规模为394万平方米。其中已开工建设的项目为31个,建筑面积共计303.61万平方米。目前,有“铁木真拆迁小区”、“秋实第一城”、“温馨家园”等11个项目达到了售房条件,已分别出具了经济适用住房市场指导价格,并报市政府和发改委备案。共有可销售经济适用住房房源9354套,已安排回迁3080套,持《经济适用住房准购证》购买3536套。2008年经济适用住房项目新开工面积为132万平方米,占年度房地产开发量的28%,计划投资23.5亿元,解决低收入家庭约18800户。  2009年经济适用住房项目计划开工面积为126万平方米(含续建),计划投资23.15亿元,解决低收入家庭约18000户。
    2008年,对廉租住房租赁补贴进行了重新测算后,将廉租房补贴标准由原来每月每平方米建筑面积补贴6元,调整为每月每平方米建筑面积补贴10元。 对于有房户在发放租赁补贴时,在扣除原有面积的基础上,最低保障面积为20平方米,2008年增至25平方米。截止2007年底,呼市对140户低保家庭的廉租住房给予了租金核减,核减金额1.45万元。实物配租情况。从呼市的实际出发,我市采取新建廉租房和从二手房市场及空置商品房中收购两种方式来落实。截止目前,已落实廉租房建设计划1307套,其中,已建成交付911套(2005年至2006年建成200套,2007年收购45套,2008年竣工666套),已开工建设1062套。呼和浩特市计划在2009年内全部解决2506户最低收入居民的住房问题。
    目前,廉租对象的档案管理,已按照民政部、建设部的要求,编制了管理软件,实现了微机化管理,呼和浩特市廉租住房工作已经纳入制度化管理,廉租房申请对象的建档、审批、退出体系已形成,工作程序顺畅,资金落实有保障,已形成了稳定有序的工作机制和工作体系。
目前,国内一些地方出现了停建或者准备停建经济适用房现象,呼和浩特暂不会停建,因为低价位的经济适用房仍是解决中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期经济适用房遭遇了滞销的尴尬局面,这主要一是一些人即使拿到了号,因为价格仍然达到不了可以接受的价位;二是一些地段,特别是近邻的一些楼盘降价,比经济适用房价格还低,抢走了一些中低收入家庭客户;三是不少经济适用房远离市区,造成居民交通成本和生活成本的上升,也使低收入群体望而却步。
    2008年房地产开发投资继续保持增长,但增速下降,并且下降幅度较大。1-12月房地产完成开发投资为1004350.26万元,比上年同期增长3.85%,增幅回落近89个百分点。
图7  2008年与2007年1-12月房地产完成开发投资情况

    从资金来源看,国内贷款有所提高,但是企业筹集资金的压力也在加大。2008 年1-12月房地产资金来源中,国内贷款占11.34%,较去年同期上涨了2.82个百分点;自筹资金占60.97%,较去年同期上升了5.36个百分点;定金及预付款占20.31%,较去年同期提高了16.7个百分点。由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态,回款压力也不如一线城市大,致使定金及预付款比例有所上升。但是企业由于贷款难度较大,致使企业加大自筹资金的力度,进一步增加了企业筹集资金的压力。
图8  2007年、2008年1-12月资金主要来源结构所占比例

    商品房销售额同比增长率下降幅度较大。1-12月,商品房销售额841767.26万元,同比增长66.61%。但增幅也呈下降趋势,增幅 与10月相比下降142.65个百分点。其中,商品住宅增长幅度较大,1-12月商品住房销售额716843万元,同比增长74.38%。但是较10月相比下降200.98个百分点。
图9   2008年商品房与商品住房销售额与增长情况
 
    2008年,呼和浩特商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。 1-12月,商品房施工面积为16390609.95平方米,同比增长20.61%,其中,新开工面积4656985.25平方米,同比增长22.93%。竣工面积为3745649.99平方米,同比增长16.74%;商品住房施工面积13204230.68平方米,同比增长30.4%,其中,新开工面积3742582.08平方米,同比增长27.1%,竣工面积3333799.45平方米,同比增长37.74%。客观分析,受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响,房地产施工、竣工面积大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题,纷纷减少商品房新开工面积,故其增幅大幅下跌。
图10  2007年、2008年1-12月商品房施工、新开工及竣工情况
 
图11  2007年、2008年1-12月商品住房施工、新开工及竣工情况
 
图12  2007年、2008年1-12月商品住房施工、新开工及竣工面积同比增长情况
 
    2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势。1-12月商品房空置面积为263.14万平方米,同比增长55.19%,2008年商品房空置面积比2007年有所上升,而且环比逐月上升。1-12月商品住房空置面积为203.87万平方米,同比增长81.27%。上半年环比下降,下半年呈上升趋势,特别是12月比10月提高30.85个百分点。
图13  2008年商品房空置面积与环比增长情况
 
图14  2008年商品住房空置面积与环比增长情况
 
    2008年1 -12月,呼和浩特二手房成交84.48万平方米,同比增长94.74%,环比增长94.74%;二手住房成交62.12万平方米,同比增长74.15%,环比增长9.81%。可以看出进入2008年以来,无论二手房和二手住房交易量都较去年同期均呈增长趋势。但是,环比增长幅度在下降。
 
图15  2008年1-12月二手房成交面积增长情况
 
 图16  2008年1-12月二手房成交价格
 
图17  2008年1-12月二手房销售价格同比与环比
 

    由图16和17可以看出, 2008年二手房的成交均价除5、6月外,一直处于平稳上升的走势,特别是二手住房下半年一直平稳增长,但到11月环比开始下降,12月降幅较大。由于二手房市场的价格调整略微滞后于新房市场,在新房价格出现明显下降的情况下,开始影响到二手房市场。

    2008年以来由于新房市场成交低迷,楼市价格战也同时加剧。呼和浩特在新房市场销售价格始终高位运行不降情况下,人们又开始转向二手房市场,所以今年以来,而二手房市场增长幅度较高,甚至个别楼盘出现了二手房价高于在售新房的价格倒挂现象。此外,降息、房贷放松等一些刺激二手房交易的政策,但很多新政的细则没有出台,使得大部分想购买二手房的客户依旧持观望的态度。同时由于竞争的加剧,一些缺乏品牌认知度和实力的中介公司将会逐渐淡出市场,而有实力的中介公司则面临着优质房源的竞争,中介市场也将面临新一轮洗牌。

    对于房地产市场的预测而言,可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统,有很多因素在影响其状态。而且,在不同时期、不同环境,起主要作用的影响因素也不同。同时,有些影响因素是显性的,有些又是隐性的,而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。
    2009年的房地产市场走势,将受到如下几个方面的影响:
    1、宏观经济走势
    房地产市场与宏观经济密切相关,一旦宏观经济增速下滑,房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳,预计未来一年内房地产市场将会结束调整,并逐渐回暖;如果宏观经济增速继续回落,预计房地产市场的调整期将延长。在全球经济进入调整的新格局当中,中国经济表现相对稳健,而呼和浩特作为我国边疆城市,一方面,受全球经济下滑冲击较小;另一方面,呼和浩特作为内蒙古的首府城市及呼包鄂经济圈的打造,为呼和浩特经济的发展都提供了有利条件,为房地产业的持续发展提供了空间,也对购房者支付能力提供了保证。
    2、国家将要出台的各项政策
    自2007年9.27房贷新政出台后,全国房地产市场逐步进入调整,价格在各区域市场有不同程度的下调幅度,最高达30-40%。加上美国金融危机的影响,全球经济增长明显放缓,我国经济也呈现增长放缓趋势,特别是出口增长有较大幅度的回落,影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多“保增长”的经济措施。房地产业作为国家重点支柱产业,综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高,因此,在“保增长”调控思路下,稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要工作。国务院总理温家宝在11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中,第三项工作明确提出对房地产行业定调,温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。呼和浩特市政府随即也出台了《呼和浩特市人民政府关于促进房地产市场健康发展加强保障性住房建设的通知》,值得注意的是,此次出台的措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显,其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。
    根据中国指数研究院根据对多个城市救市政策实施后的销量监测情况看,救市并未取得立竿见影的效果,更多的购房者在观望,他们期待在更低的价位上享受更多的政策优惠,因此,只要推出的救市政策不够彻底及不能改变人们对房价下跌的预期的话,购房者就不会贸然出手。但既然政府开始了救市行动,如果稳定整体经济的目的没有达到,救市的举动就不会结束;如果还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场投资等效果的话,还可能会有进一步的措施出现。
    3、购房者心理预期变化左右房价走势
    心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价下跌的预期不断上升,购房意向不断下降。总体看来,认为目前呼和浩特房价水平过高和预期房价下降的消费者都占到了需求的多数。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩,房屋价格将进一步下滑,如果没有大的外部环境的变化,这种趋势不会在短期内扭转。
    4、保障性住房的建设
    经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施,旨在通过政府调控,形成与市场需求相适应的住房供应结构,维持住房价格的基本稳定。
2008年以来的房地产市场调整走势表明,呼和浩特市房地产市场供需关系正悄然发生变化,市场均衡价格出现理性回归的背后,蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。
    目前,呼和浩特市场已呈现供大于求的态势,预计2009年市场主要呈现以下特征:
    1、供应量放大,需求量难以同步
    2008年市场存量房增大,而众多潜在供应项目面对此市场情况也纷纷推迟上市时间、计划,特别是保障性住房政策的推出预计2009年住宅市场供应量持续放大。但受经济环境影响,特别是人们对于未来经济前景、收入预期不十分看好,虽然降价能带给购房者一些惊喜,但另一方面也加大了购房者的观望情绪,购房者担心房价还会继续下跌,不敢贸然与开发商签订合同。因此,市场信心难以恢复,市场成交量难以全面上升,预测2009年市场成交情况仍不乐观。                     
    2、行业洗牌,开发商面临两极分化
    呼和浩特房地产市场开发商正经历前所未有的“冬天”,2004——2006年的市场大卖一片繁荣景象已不复存在。2009年市场供大于求态势仍将持续,开发商销售压力巨大,受到资金链紧张影响,部分楼盘会出现降价促销追求回款、现金流。行业调整期开发商面临“两极分化”,部分开发商在此轮调整中将会被淘汰。
    3、提升品质,市场刚性需求仍客观存在
    市场刚性需求仍然客观存在,具有地段优势、产品品质、价格合理的项目仍可能有市场。市场遇冷、行业调整,开发商能够做到的就是内外兼修,根据自身实力开发具有地段价值、价格适宜、产品品质有保障的项目。
    在房价方面,为了企业生存,保证产品品质的同时节约成本、合理定价仍然是开发商的工作重点,再加上政府提出要加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的供应,预计2009年呼和浩特市的房价仍平稳运行,即使下跌,幅度也不会太大。
    4、加强对市场的分析、研究
    现在应该面对形势,认真研究市场,细分市场,关注市场的发展变化,并结合市场的需求,研究企业的开发区域、发展目标和开发产品,把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳步发展放到更加突出的位置。要进一步做好住房状况调查,全面掌握全市住房总量、结构、居住条件等信息。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,引导开发商理性开发、消费者理性消费。
 
录入时间:2009-3-10

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